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我住了10年了! □記者劉華 特約記者劉建章 通訊員謝亞非 湯學軍 基本案情 ? 張女士在焦作市山陽區(qū)有一套房屋，交由焦作市山陽區(qū)某家政服務中心進行出售。 2004年年底，家政服務中心的工作人員徐某作為甲方，購買者郭某作為乙方，簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定甲方將該房產(chǎn)以8.6萬元賣給乙方。 郭某通過中介向張女士支付房款8.1萬元，約定余款待房屋買賣合同公證辦妥后再付，家政服務中心于同日將房屋鑰匙、房產(chǎn)證和土地使用證及收條一并交付給郭某。如今郭某在此房屋中已經(jīng)居住十年之久，但張女士至今未給原告辦理過戶手續(xù)，故原告郭某起訴至山陽區(qū)人民法院。 法院另查明，經(jīng)被告張女士申請，河南某司法鑒定中心鑒定認為，2004年11月29日房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記申請表中賣方簽字處的“張某某”三個字不是由張女士本人書寫的。 被告張女士認為，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請表中的簽字并非本人所簽，不能表示自己賣房的意愿，因此自己與原告郭某之間不存在房屋買賣關(guān)系，更沒有義務過戶原告起訴的房屋，請求法庭駁回原告的訴訟請求。 爭議焦點 本案的爭議焦點是原被告之間是否存在實質(zhì)上的房屋買賣合同關(guān)系。圍繞爭議焦點，主要有兩種不同的意見： 第一種意見認為，原被告之間的房屋買賣合同無效，因為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請表中的簽字并非張女士本人所簽，出賣房屋并不是張女士的真實意思表示，房屋目前仍在張女士名下，并未完成房屋過戶手續(xù)等，因此原被告之間并不存在實質(zhì)上的房屋買賣合同關(guān)系。 第二種意見認為，張女士將房屋交由焦作市山陽區(qū)某家政服務中心進行買賣，所有手續(xù)都通過該家政服務中心完成。家政服務中心的行為足以使原告相信其擁有代理權(quán)，因此該家政服務中心的代理行為有效，可以直接約束被代理人即本案被告。所以原被告之間的房屋買賣合同關(guān)系是成立的。 判決結(jié)果 山陽區(qū)法院經(jīng)審理認為，焦作市山陽區(qū)某家政服務中心的代理行為有效，直接約束被代理人即本案被告。故對于原告要求被告繼續(xù)履行合同，立即配合原告辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)的訴訟請求，法院予以支持。對于被告辯稱，因抗辯理由不足，法院不予采信。綜上，法院判決被告張女士自判決書生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告郭某辦理山陽區(qū)房屋的過戶手續(xù)。 綜合分析 針對本案，焦作市山陽區(qū)人民法院民一庭庭長馮愛萍作出如下解釋： 雖未辦理物權(quán)登記，但不影響合同有效 合同關(guān)系的效力如何認定，既是當事人爭執(zhí)的焦點，也是法官審判實踐中的難點。《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”張女士與郭某簽訂了《房屋買賣合同》，合同內(nèi)容是當事人雙方的真實意思表示。而合同的成立，一般情況下是以雙方當事人簽字或蓋章為成立要件。因此，一般情況下自雙方當事人簽字或蓋章時起合同就成立并生效了。合同生效體現(xiàn)的是對合同當事人的約束，合同生效后，雙方當事人都有履行合同的權(quán)利和義務。 我國《物權(quán)法》第十五條對此作出明確規(guī)定，即：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”據(jù)此，房屋買賣合同簽訂后，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也是有效的。 家政公司雖是表見代理，但代理行為有效 民法基本理論認為，無權(quán)代理是指無代理權(quán)的人以代理人的身份實施的法律行為。廣義上的無權(quán)代理指的是表見代理。表見代理是指代理人雖無權(quán)代理，但善意相對人在客觀上有充分的理由相信代理人有代理權(quán)而與其發(fā)生民事法律行為，該民事法律行為的后果由被代理人直接承擔。《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。” 因此，無權(quán)代理并不都導致無效的法律后果。為了維護交易安全，保護善意相對人的合法權(quán)益，法律規(guī)定了表見代理可以產(chǎn)生有權(quán)代理的效果。該案中，張女士通過家政服務中心將房屋出賣給原告郭某，原告方已通過家政服務中心支付了房款，同時家政服務中心將房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、房屋鑰匙一并交付給原告方。通過家政服務中心的上述行為，原告郭某作為善意的交易相對人足以有理由相信其有代理權(quán)，故山陽區(qū)法院認為該表見代理行為有效，直接約束被代理人張女士。
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