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總簽約物業(yè)面積1.5億平方米,已交付物業(yè)7200萬(wàn)平方米。從目前的規(guī)模看,還未上市的綠城物業(yè)是行業(yè)的佼佼者。

較早的市場(chǎng)化探索使綠城最終確立了大平臺(tái)戰(zhàn)略,綠城物業(yè)的業(yè)務(wù)可以概括為三大產(chǎn)品線:基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù),約占整體收入的50%;為開(kāi)發(fā)商提供的顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù),約占整體收入的40%,這塊業(yè)務(wù)的毛利率較高,近40%;剩余10%是園區(qū)增值服務(wù),毛利率將近50%。

過(guò)去,綠城服務(wù)走的是服務(wù)差異化路線,致力于為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù),物業(yè)費(fèi)相對(duì)較高,平均價(jià)格不低于2.5元/平方米,并且保持了年均約10%的增長(zhǎng)幅度。“我們自己做過(guò)裝修公司、家政公司,開(kāi)過(guò)食堂,有過(guò)充分失敗的教訓(xùn)。現(xiàn)在已經(jīng)明白了,就是把自己變成一個(gè)平臺(tái),做鏈接。”綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理吳志華在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獨(dú)家專(zhuān)訪時(shí)表示,綠城物業(yè)希望能將優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源和業(yè)主、業(yè)主和業(yè)主連接起來(lái)。“園區(qū)增值服務(wù),整體收入增長(zhǎng)幅度非常快,去年完成了約1.4億元的收入,今年預(yù)計(jì)比去年增加約50%-70%。”吳志華說(shuō),為園區(qū)開(kāi)發(fā)的“幸福綠城”APP,一年時(shí)間內(nèi)下載量約20萬(wàn)人,遠(yuǎn)超預(yù)期。

吳志華透露,業(yè)主在APP上用的最多的服務(wù)是快遞,每天快遞有將近1萬(wàn)單,APP的活躍度一半是靠快遞帶來(lái)的。此外,APP上的進(jìn)口商品免稅店開(kāi)業(yè)不久,每月保持10萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額。

綠城集團(tuán)對(duì)綠城服務(wù)同樣寄予厚望。在其最新的五年規(guī)劃中,服務(wù)板塊被列為三大體系之一。

今年9月宋衛(wèi)平曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示,爭(zhēng)取將物業(yè)的服務(wù)人口組建成綠城園區(qū)生活聯(lián)盟,今年以后的8年之內(nèi),希望全國(guó)管理的園區(qū)服務(wù)人口能達(dá)到1000萬(wàn)人:“1000萬(wàn)人,攤到平均數(shù),每個(gè)服務(wù)對(duì)象每年收取約500元-1000元的微薄利潤(rùn),這意味著,保守估計(jì)8年后,綠城服務(wù)集團(tuán)有50億-100億的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。”

訪談

做大平臺(tái),而非親自做細(xì)分行業(yè)

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):綠城物業(yè)提出的戰(zhàn)略是做大平臺(tái),類(lèi)比起來(lái),像物業(yè)行業(yè)的天貓。

吳志華:定位是類(lèi)似的。每個(gè)行業(yè)都有自己的管理模式、企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)的要訣。大家都想去自己搞餐飲、家政、置換、裝修,但是我覺(jué)得所有的板塊都做好是不大可能的。

我們已經(jīng)做了10年了,有過(guò)充分失敗的教訓(xùn)。我們自己開(kāi)過(guò)裝修公司、家政公司,也開(kāi)過(guò)食堂,但是真正成功的公司其實(shí)真的不多,還是那些和物業(yè)管理相關(guān)的,能稍微有點(diǎn)成功。我們現(xiàn)在就是把自己變成一個(gè)平臺(tái),希望做好優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源跟業(yè)主之間、業(yè)主和業(yè)主之間的鏈接。

這種模式對(duì)我來(lái)說(shuō),核心要點(diǎn)是兩頭:一頭是足夠大的業(yè)主資源,一頭是足夠優(yōu)質(zhì)的商家。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):園區(qū)增值服務(wù)會(huì)是主要的發(fā)力點(diǎn)嗎?

吳志華:我們是兩條腿走路。園區(qū)增值肯定是不能孤立于物業(yè)管理的,我們做智慧園區(qū),首先是對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理進(jìn)行改造。

對(duì)外,形成平臺(tái);對(duì)內(nèi),我們對(duì)管理體系進(jìn)行“互聯(lián)網(wǎng)+”的改造,正做同級(jí)管理體系的改造,正在改造同級(jí)管理體系,簡(jiǎn)化管理流程和管理層級(jí),讓基層具有更大的自主性和積極性,在放權(quán)的同時(shí),通過(guò)我們的信息系統(tǒng),通過(guò)業(yè)主的線上評(píng)價(jià),對(duì)他們形成制約。

經(jīng)濟(jì)觀察波:為什么說(shuō)傳統(tǒng)改造很重要?

吳志華:如果不對(duì)傳統(tǒng)的管控進(jìn)行改造,員工是很難適應(yīng)新平臺(tái)的業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)的物業(yè)公司,說(shuō)實(shí)話,比較集權(quán),反應(yīng)慢,經(jīng)過(guò)改革,我們要營(yíng)造“一線當(dāng)家、自動(dòng)監(jiān)督、用戶評(píng)價(jià)、容錯(cuò)試錯(cuò)”的管理體系。鼓勵(lì)員工大膽創(chuàng)新。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):目前發(fā)展的新業(yè)務(wù)中有哪些亮點(diǎn)?

吳志華:稍微有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù),是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),因?yàn)橘Y產(chǎn)是死的,就在園區(qū)里面,我們有本土化的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。即便是這塊,也是希望和業(yè)內(nèi)一流的企業(yè)合作,我們提供平臺(tái)和服務(wù)。

比如今年我們旗下的房屋中介公司綠城置換就和杭州本土的中介機(jī)構(gòu)豪世華邦合作,我們控股,讓渡出40%股權(quán),讓他們操盤(pán)和運(yùn)營(yíng),這塊的業(yè)務(wù)今年增長(zhǎng)了一倍。

此外,我們和互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)優(yōu)客逸家合作,專(zhuān)門(mén)做毛坯房的返租,簡(jiǎn)易裝修之后,變成適合年輕人居住的白領(lǐng)公寓,目標(biāo)客群就是35歲以下的年輕人。

還有酒店式公寓的運(yùn)營(yíng),會(huì)和一家度假公寓在線平臺(tái)合作成立合資公司,今年在這塊做了幾個(gè)試點(diǎn),發(fā)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)都是很高的,明年計(jì)劃在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):聽(tīng)說(shuō)綠城服務(wù)也要做家裝?

吳志華:主要做的是精裝修房屋,包括軟裝、家具、家電。項(xiàng)目交付后,我們把拎包入住的樣板房布置好,并且給予保價(jià)的承諾,如果一兩年內(nèi)你在同城買(mǎi)到價(jià)格更低的,我們負(fù)責(zé)賠付。

規(guī)模擴(kuò)張

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):綠城物業(yè)管理的綠城項(xiàng)目占比是15%,擴(kuò)展非綠城項(xiàng)目時(shí),你們優(yōu)勢(shì)是什么呢?

吳志華:首先,我們20年來(lái)已經(jīng)形成了一系列的合作伙伴,綠城、浙江新湖、融創(chuàng),也正在計(jì)劃和中交集團(tuán)成立合資物業(yè)公司,中交的項(xiàng)目交給我們管理。